giovedì 31 maggio 2012

CARISPEZIA: INTERESSANTE FORMULA A TASSO MISTO

Oggi analizziamo un prodotto particolare: il “Gran Mutuo Cambio Scelta” ideato da Carispezia che rientra nella famiglia dei mutui a tasso misto in quanto è possibile alternare periodi il cui il mutuo è a tasso variabile con periodi in cui si passa al fisso.


Carispezia fornisce questo mutuo nel caso di acquisto di immobile, sia esso prima o seconda casa, per una durata minima di dieci anni e al massimo per trent’anni.


Come molte altre banche il mutuo copre soltanto fino all’80% del valore stimato della casa, ma a prima vista è favorevole il TAEG messo a disposizione del cliente.  Infatti un mutuo decennale con il finanziamento di 100mila euro comporta un TAEG del 4,856% considerato l’attuale valore del tasso di riferimento.
Tasso di riferimento che per i periodi a tasso variabile è costituito da Euribor a 3 mesi mentre nei periodi in cui si sceglie un tasso fisso il riferimento diventa I.R.S.  a due anni.


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È possibile esercitare la scelta del regime fisso o variabile ogni due anni e se si vuole cambiare tipo di tasso occorre comunicarlo dieci giorni prima che scada il periodo biennale. Nei 24 mesi in cui si opta per il variabile lo spread richiesto dalla banca è di 3,60 per i mutui fino a venti anni mentre quando il mutuo è più lungo lo spread arriva fino a 4,10. La banca stimola il consumatore a sottoscrivere coperture assicurative contro il rischio di perdita del lavoro morte o malattia offrendo in cambio sconti sullo spread che in tal caso possono scendere fino alle quote rispettivamente di 3,10 e 3,60.


L’istruttoria costa l’uno per cento dell’importo erogato e, per fare un esempio, un finanziamento di 100 mila euro da rimborsare in dieci anni si rimborsa a rate di 1030 euro circa.

martedì 29 maggio 2012

Mutuo Variabile: Spread in calo (forse)

Non è un buon momento per i mutui. Nonostante il denaro sia particolarmente a basso costo in questo periodo non sono in molti a volere accollarsi un mutuo ne sono molte le banche a volere concederlo.


A dispetto di tassi di riferimento molto bassi pesano sui consumatori le incertezze dovute alla grave crisi che sta attraversando l’Europa, incertezze che abbracciano fattori quali il mantenimento del posto di lavoro ma anche la tenuta di sistema. Non ultimo in Italia sta pesando sulla decisione di acquistare case, e di conseguenza chiedere mutui, la decisione del governo di introdurre l’IMU e rivalutare le rendite catastali, misure che hanno reso molto più onerosa la proprietà di un immobile.

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Dal canto loro le banche in un momento così incerto, con  gli organismi di valutazione sempre a fiatare sul collo e minacciare declassamenti, non mostrano di gradire il prodotto mutuo  a tasso variabile o fisso che sia com’è evidente dagli spread particolarmente alti che stanno chiedendo, con il risultato di rendere nullo il vantaggio dei tassi di riferimento bassi.  Le banche preferiscono prestare denaro per periodi più brevi e per prodotti che diano profitti nel breve periodo. Il mutuo non risponde evidentemente ai requisiti e a questo si aggiunge il fatto che, in un periodo di crisi del mercato immobiliare, le garanzie prestate dalle ipoteche non sono capaci di coprire a sufficienza i rischi.

Proprio per questo le banche spingono molto sui prodotti assicurativi, concedendo spread scontati a chi si tutela contro malattie e perdita dell’impiego. Ma non potrà continuare a lungo così. Ci sono infatti poche banche che in questo momento stanno concedendo mutui a prezzi accettabili e per gli altri il rischio è farsi sbattere fuori dal mercato. Per questo è pronosticabile che le banche presto tornino a fare le banche, ovvero a concedere mutui e a farlo senza chiedere gli spread esorbitanti di questo periodo.

mercoledì 23 maggio 2012

L'offerta Cariparma variabile a Rata costante

Analizziamo oggi l’offerta dell’Istituto Bancario Cariparma come al solito con una particolare attenzione per i prodotti a tasso variabile. In particolare  il mutuo a tasso variabile e rata costante.

Cariparma eroga il mutuo fino all’80% del valore dell’immobile, 60% nel caso di mutuo richiesto per una ristrutturazione. Questo genere di debito presenta un TAEG vantaggioso. Se guardiamo infatti ad un debito di 100 mila euro da rimborsare in 10 anni il TAEG è del 4,765% per richieste effettuate entro il 31 maggio. Il tasso di riferimento è l’Euribor a tre mesi.

La durata dei mutui Cariparma varia da un minimo di 5 anni fino ad un massimo di trent’anni, ma nel caso di mutui variabili a rata fissa la durata massima del finanziamento è venticinque anni che, se cresce il parametro di riferimento, al fine di mantenere fissa la rata possono lievitare fino ad un massimo di trentacinque anni.
Nel contrarre questo mutuo si può scegliere uno qualsiasi dei parametri BCE, Euribor a tre mesi ed Euribor a sei mesi. In base alla scelta varia lievemente il T.A.N. .

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Ora se si sceglie di non sottoscrivere polizze lo spread richiesto da Cariparma è del 3,5% per i mutui fino a venti anni, sale fino al 4% oltre questa soglia. Se si sceglie di sottoscrivere polizze CACI multirischi il tasso richiesto cala di mezzo punto percentuale per ognuna delle soluzioni descritte. Quindi la spesa affrontata è in parte assorbita dal calo del valore delle rate.

Le spese di istruttoria sono quantificabili nell’uno per cento dell’importo erogato per una spesa complessivo che varia da un minimo di mille euro fino ad un massimo di 3000 euro. Questa tipologia di mutuo parametrata ad Euribor a tre mesi, nel caso di finanziamento decennale di 100 mila euro comporta una rata di 1024 euro. Se il mutuo è ventennale si pagano 630 euro al mese.

martedì 22 maggio 2012

Polizza Mutuo: a rischio le case con ipoteca

Dal mercato dei mutui arrivano dati preoccupanti. Sono i dati riguardanti il numero di famiglie che non riescono a pagare il mutuo e perdono la casa. Numeri in costante crescita che raccontano di un dramma sociale. Nel 2010 si calcola che a perdere la casa per non avere pagato il mutuo siano state 37.472 famiglie, l’anno successivo questa sorte è toccata a 44.027. Questo nonostante la moratoria di un anno siglata tra l’Associazione delle Banche Italiane e le associazioni rappresentanti i consumatori.


Una moratoria che , lo ricordiamo, prevede la possibilità di congelare i pagamenti per un anno laddove un grave evento pregiudichi la capacità di rimborso di una famiglia. Crescono le richieste di sospensione delle rate da 55mila all'ano alle attuali 60 mila.

D’altronde le difficoltà delle famiglie sono testimoniate dal fatto che sono sempre meno le richieste di accensione di un mutuo: in calo dall’ultimo trimestre del 2010 e in lieve ripresa all’inizio dell’anno successivo, la discesa è stata incessante fino ad arrivare al clamoroso calo registrato nel primo trimestre dell’anno in corso con un calo percentuale di 48 punti secondo i dati diffusi dal Crif, dati riveduti in peggio dalla Assofin.


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Ma se il numero delle concessioni di mutuo cala così vistosamente non è solo per il contrarsi del reddito disponibile delle famiglie. Infatti le banche, di fronte al clima di incertezza globale, hanno reagito chiedendo requisiti di garanzia sempre più difficili da assicurare e soprattutto innalzando gli spread richiesti ad un livello talmente alto da annullare l’effetto di tassi di riferimento particolarmente bassi. Insomma il costo del denaro per le banche è basso, quasi nullo, questi soldi vengono però girati ai consumatori ad un costo sovente molto alto.


In una situazione del genere diventa ancora più importante scegliere bene il mutuo da contrarre e, possibilmente, stipulare una polizza.

mercoledì 16 maggio 2012

Banca Popolare di Vicenza: occhio al variabile con CAP

La Banca Popolare di Vicenza cala sul tavolo delle offerte dei mutui a tasso variabile tanti possibili prodotti, quelli standard sono uno con indice di riferimento il tasso Euribor a tre mesi, l’altro indicizzato rispetto al tasso BCE.


Facendo riferimento al primo questo può essere chiesto per l’acquisto costruzione, ampliamento e la ristrutturazione di un immobile fino a concorrere con l’80% del suo valore. Il tasso minimo, così detto floor, è del 2%, mentre all’Euribor si aggiunge un più 0,1% e uno spread che al massimo piò raggiungere quota 4,5%, in verità abbastanza alto.

Questo mutuo può avere una durata minima di 5 anni e una durata massima di trent’anni. Facendo il consueto esempio di un mutuo da 100 mila euro da rimborsare in 10 anni questo finanziamento comporta un tasso un TAN del 5,5% facendo riferimento all’Euribor rilevato il 15 marzo, la rata mensile da rimborsare è di 1087 euro a cui si vanno a sommare 500 euro di istruttoria e tutte le spese di gestione.


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Non cambia molto per l’altro prodotto, l’unica differenza di rilievo è rappresentato dall’indice di riferimento che è il tasso BCE. Più interessante dare un’occhiata ad un terzo prodotto, il mutuo variabile con CAP. Quest’offerta prevede un tasso massimo del 7,3% per un mutuo trentennale che prevede uno spread del 5%, il tasso massimo rimane del 7,3% per un mutuo della durata di 15 anni  ma lo spread cala al 4,45%. Per risparmiare sui tassi meglio aderire quindi ad un’assicurazione CPI “Protezione Mutui” danni +vita perché in questo caso il CAP scende fino al 6,9% e lo spread fino al 4,05%. Il premio da pagare è salato, 5700 per la copertura completa , ma il costo della rata scende. Per un mutuo di 100 mila euro della durata di 15 anni senza assicurazione mensilmente si pagano ad oggi 816 euro, con la copertura il costo invece diventa 795 euro, il TAEG è del 6,266%.

martedì 15 maggio 2012

Credem: spread mutuo casa al 5%

Nel viaggio nella galassia dei mutui a tasso variabile ci imbattiamo nell’offerta della Credem, meglio noto come credito emiliano.

Il mutuo Credem può avere una durata che varia da un minimo di 5 anni ad un massimo di 30 anni. Già dall'inizio della lettura del foglio informativo alcuni dettagli non convincono. In primis balza agli occhi nell'esempio proposto , un mutuo di venti anni per l’erogazione di complessivi 100mila euro, uno spread davvero alto del 5%  che va ad aggiungersi al tasso di riferimento che in questo caso è l’Euribor a tre mesi che in questo momento ai minimi storici.

Ebbene ne esce un Taeg complessivo di oltre il 7%  che proprio alla luce del fatto che particolarmente bassi sono i tassi di base non può essere un valore soddisfacente per un mutuo a tasso variabile.


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Le spese complessive calcolate sulla vita dell’intero rapporto sono di oltre 7.600 euro. Uno sforzo di chiarezza esemplare che però evidenzia spese eccessive. La rata a fine mese è di 708,5 euro.  Questa rata cresce fino a quota 830 euro se l'Euribor cresce di due punti percentuali. Va aggiunto che si fa riferimento ad uno spread massimo e nulla vieta che in questo momento in filiale si applichino spread più bassi. Lo stesso debito si restituisce in trent'anni con una rata di 591 euro mensili che possono arrivare fino a 726 euro nell’esempio di innalzamento del tasso di riferimento già citato del 2%.

Il mutuo viene concesso nel limite massimo dell’ottanta per cento del valore dell’immobile e dura trent’anni solo se è contratto per l’acquisto di una casa altrimenti il suo massimo è venti anni.

Credem propone ai suoi clienti la sottoscrizione di un pacchetto assicurativo che tuteli in parte il cliente dal caso di non potere più pagare le rate del mutuo: il costo nel nostro esempio è di 2.731 euro da pagare all’inizio del rapporto.

domenica 13 maggio 2012

Banca Sella offre il mutuo a tasso variabile - Mutuo Ambra

Banca Sella è forse una delle prime realtà bancarie on line in Italia, sicuramente una di quelle di maggiore tradizione, solidità ed esperienza.

Anche Banca Sella offre ai suoi clienti una vasta gamma di prodotti finanziari e in quest’occasione esamineremo il Mutuo Ambra, un mutuo a tasso variabile con rimborso a rata costante che offre una scadenza a lungo termine e che è destinato all’acquisto o alla ristrutturazione dell’abitazione principale.
In questo caso infatti può essere rimborsato in 30 anni, per usi diversi può arrivare a durare al massimo 25 anni. Il tasso nominale minimo del mutuo è del 5,1%. Il parametro di riferimento è generalmente l’Euribor a tre mesi cui si somma uno spread del 4% che appare abbastanza elevato.

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Allo stato attuale dei mercati un mutuo trentennale da 100.000 euro si rimborsa con rate di 543 euro circa mensili. Se il parametro di riferimento si apprezza del 2% la rata sala a titolo esemplificativo a 700 euro circa. Gli importi rimangono sostanzialmente identici anche se la motivazione del mutuo non è l’acquisto dell’abitazione. Se il mutuo di 100.000 euro viene rimborsato in dieci anni la rata mensile diventa di 1.065 euro che possono salire fino a oltre 1.200 euro se il parametro di riferimento cresce del 2%. C’è da dire però che Banca Sella ha aderito ad un Protocollo d’intesa sottoscritto il 18 maggio dell’anno 2011 tra ABI e Presidenza del Consiglio dei Ministri nel quale è prevista l’istituzione di un fondo di garanzia per la concessione di mutui a tassi agevolati alle giovani coppie e alle famiglie con un solo genitore e figli minorenni per l’acquisto della prima casa, adesione subordinata ad una richiesta che avvenga entro il 5 agosto dell’anno in corso.

giovedì 10 maggio 2012

Mutuo Variabile: ecco l'offerta BPM

Oggi valutiamo l’offerta di mutuo variabile standard messa a disposizione dall’Banca Popolare di Milano (BPM).

Per questa tipologia di mutuo variabile la BPM eroga il mutuo per l’acquisto di una casa fino al massimo del 70% del valore dell’immobile, il 50% se invece si tratta di ristrutturazione. Il mutuo variabile ha una durata minima di 5 anni e una durata massima di 30 anni.

Il TAEG, alle condizioni attuali del mercato appare vantaggioso: se si considera un mutuo variabile trentennale per la somma di 100.000 euro infatti esso consiste nel 4,555% con uno spread del 3,45 che si va a sommare al tasso Euribor a 3 mesi attualmente al valore limite dello 0,9%. Rilevanti le spese accessorie che comprensive di imposte arrivano sin quasi a mille euro. Lo spread cala fino al 3,35 per mutui fino a venti anni.

mutuo-variabile-BPM

A titolo esemplificativo il mutuo variabile di cui sopra costa mensilmente meno di 500 euro. Il tasso di partenza del mutuo variabile è un modesto 4,35% che nel caso l’Euribor si apprezzasse di due punti percentuali porterebbe l’esborso mensile a 658 euro circa. Lo stesso mutuo variabile pagato in venti anni invece si ripaga a un tasso di partenza del 4,25% con una rata iniziale di 619 euro che possono lievitare a 775 nel caso citato di crescita dell’Euribor.
BPM chiede obbligatoriamente la sottoscrizione di una polizza contro i rischi di incendio, scoppio e accessori proponendo al cliente una maggiorazione dello 0,055% per erogare il servizio aggiuntivo.

Facoltativa per BPM la stipula di polizze che prevedano la copertura in caso di morte del contraente (BPM propone uno +0,160% per la copertura) oppure nei casi di invalidità, malattia grave e perdita dell’impiego, la così detta C.P.I. che ammonta a una maggiorazione dello 0,150%.

Per la cronaca BPM di solito conclude in media un’istruttoria di mutuo variabile in due mesi e si impegna comunque a farlo entro 150 giorni.

sabato 5 maggio 2012

Euribor in calo: Mutui a Tasso Variabile più convenienti

Continua l’ottimo momento per chi desidera accendere mutui a tasso variabile. Aldilà degli spread applicati che dipendono da banca a banca, il tasso di interesse da pagare ha come base indici di riferimento che continuano a scendere di valore.

È il caso degli indici Euribor, tra i più diffusi indici di riferimento, che vengono calcolati ogni giorno e rappresentano il tasso medio d’interesse applicato alle transazioni poste in essere dai più importanti istituti bancari europei. A proposito di Euribor i dati a riguardo sono stati resi noti dalla European Banking Federation, la quale ha svelato come l'Euribor a tre mesi sia sceso fino a un valore dello 0,75% mentre l’Euribor a un mese è sceso fino a 0,41% con evidente risparmio per tutti coloro che hanno contratto mutui a tasso variabile indicizzati rispetto a questo valore.

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In realtà gli indici Euribor sono in calo a partire del 2011 ovvero a cominciare dal momento in cui il mondo della finanza ha iniziato a temere per la solvibilità di molti paesi dell’Eurozona. Ma anche negli ultimi mesi la discesa Euribor era stata accentuata se si pensa che lo stesso Euribor a tre mesi valeva a gennaio 1,34% mentre quello a un mese valeva 1,08%, un trend che non sembra accennare a placarsi mettendo a rischio la tenuta dei record di valore più basso mai registrato che risalgono a marzo 2010 quando i due indici toccarono rispettivamente 0,634% e 0,397%.

In una situazione del genere volano le richieste di mutui a tasso variabile anche se c’è da dire che di recente gli spread richiesti dalle banche sono leggermente saliti forse in considerazione di un rischio che in una situazione di crisi è percepito come più alto. Fatto sta che molte banche oggi offrono mutui a tasso variabile venticinquennali per la cifra di centomila euro rimborsando rate mensili di poco superiori ai 500 euro.